Смяна на предназначението на недвижим имот!

Смяна на предназначението

 

Често се налага недвижими имоти или част от тях да се използват не по предназначението, за което са построени. Например жилище да се използва за магазин, офис да се използва за производсвени дейности, обикновена стая да се преустрои в кухня, къща да се промени в детска градина или хотел, таван да се преустрои в ателие и т.н.

 

Процедура по промяна предназначението

Процедурата за промяна на предназначението на обект е дълга и ангажира значителни материални средства. Тя в известен смисъл документално е идентична с това да се построи нов строеж (ново строителство). Поредицата от действия започва с издаване на виза за преустройство от общинската администрация. Когато се установи, че преустройството е възможно,  трябва да се изготви инвестиционен проект, който съдържа поне 9 части: архитектурна, технологична, конструктивна, електро, ВиК, отопление и вентилация, енергийна ефективност, план за безопасност и здраве, пожарна безопаснот. Проектът се изготвя от архитекти, инженери и други специалисти, а отделните части се съгласуват от съответните институции дали отговарят на изискванията, като се сключват и предварителни договори със съответните водоснабдителни и електроразпределеителни дружества. Ако помещението е в сграда паметник на културата, то проектът се съгласува и с Националния институт за недвижимо културно наследство, което отнема допълнително време. След съгласуването проектите се внасят в общината с искане за издаване на разрешение за строеж. След снабдяване с влязло в сила разрешение за строеж следва осъществяване на съответните строително-ремонтни работи, като за целата се ангажира и надзорна фирма. Независимо от вида и обема на строителството (ремонта) следва да се съставят всички изискуеми актове и протоколи по време на строителството. Най-накрая след приключване на строителството се издава разрешение за ползване, респективно удостоверение за въвеждане в експлоатация. В зависимост от вида на обекта може да се наложи категоризацията му съгласнно специалните разпоредби за дейността. Ако обекта е търговски и се предвижда изнасяне на съоръжения на тротоара е необходимо да се мине през процедура за получаване на тротоарно право. Отделно съществуват процедури и за узаконяване на рекламни пана, обемни букви и други рекламни съоръжения. . В зависимост от предвижданата експлоатация на обекта изискванията за осигуряване на паркоместа също следва да се вземат в предвид при планиране на промяната.  

Смяна на предназначението на обект в Етажна собственост

Когато обектът, на който се променя предназначението се намира в етажна собственост, в зависимост от вида на промяната може да се изисква съгласието на другите етажни собственици. За някои преустройства е достатъчно да се поиска съгласието на непосредствените съседи, за други е необходимо решение на общото събрание с обикновенно мнозинство, за трети – решение на общото събрание с квалифицирано мнозинство, за четвърти – съгласието на абсолютно всички собственици в сградата. Обикновено основният критерий е в каква степен се засягат общите части на сградата и/или интересите на етажните собственици.