РЗП – как се изчислява? Каква площ можете да построите върху вашия парцел?

Когато купуваме парцел или планираме изграждането на нова сграда, един от най-важните въпроси е колко квадратни метра реално можем да построим върху него. Тук идва значението на понятието РЗП – разгъната застроена площ.

РЗП е показател, който има съществено значение при инвестициите в недвижими имоти, покупката на урегулирани поземлени имоти (УПИ), проектирането на жилищни сгради и определянето на потенциала за застрояване.

Но какво точно означава РЗП? Как се изчислява? Каква е разликата между РЗП, застроена площ и чиста жилищна площ? И как можем да разберем колко квадратни метра можем да построим върху конкретен парцел?

В тази статия на КАНТОРА 056 ще разгледаме основните понятия с практически примери.

1. Какво представлява РЗП?

РЗП е съкращение от „разгъната застроена площ“. Съгласно § 5, т. 18 от Допълнителните разпоредби на Закона за устройство на територията (ЗУТ), разгънатата застроена площ представлява сборът от застроените площи на всички надземни етажи на основното и допълващото застрояване.

В РЗП се включват и застроените площи в подпокривното пространство на сградите. В застроената площ на надземните етажи се включва цялата площ на балконите, лоджиите и терасите.

Казано по-просто, РЗП показва общата площ на надземните нива на сградата, изчислена съгласно приложимите нормативни правила.

Този показател е особено важен, когато се оценява възможността за строителство върху даден парцел.

2. Как се изчислява РЗП?

Изчисляването на разгънатата застроена площ се извършва чрез събиране на застроените площи на всички надземни етажи, които участват в показателя.

Формулата е:

РЗП = Площ на първи етаж + Площ на втори етаж + Площ на трети етаж + ...

Например, ако една сграда има три надземни етажа със следните площи:

• Първи етаж – 120 кв.м.
• Втори етаж – 120 кв.м.
• Трети етаж – 100 кв.м.

Общата разгъната застроена площ е:

120 + 120 + 100 = 340 кв.м. РЗП

Важно е да се отбележи, че това е опростен пример. При реалното изчисление трябва да се отчетат всички елементи, които нормативната уредба включва в застроената площ.

3. Каква е разликата между РЗП и застроена площ?

Това са две понятия, които често се бъркат, особено от хората, които за първи път планират строителство.

Застроената площ показва площта, заета от сградата върху терена, определена по външните очертания съгласно ЗУТ.

Разгънатата застроена площ (РЗП) представлява сборът от застроените площи на всички надземни етажи.

Например:

Ако построим къща с площ 120 кв.м. на всеки от три надземни етажа, ще имаме:

• Застроена площ – 120 кв.м.
• РЗП – 360 кв.м.

Това означава, че сградата заема 120 кв.м. от терена, но общата ѝ разгъната застроена площ е 360 кв.м.
Виж повече тук: https://056burgas.bg/bg/-106-5.html

4. Каква е разликата между РЗП и чиста жилищна площ?

Това е един от най-често задаваните въпроси при покупка на апартамент.

РЗП не е равнозначна на чистата площ на жилището.

При определянето на разгънатата застроена площ се отчитат площите съгласно нормативната дефиниция, включително балкони, лоджии и тераси, както и други площи на надземните етажи.

Чистата жилищна площ е различен показател и не трябва да се приема автоматично за равна на РЗП.

При покупка на имот е важно да се провери какъв вид площ е посочен в офертата и в документите за собственост.

5. Как КИНТ определя възможната РЗП на един парцел?

КИНТ е коефициентът на интензивност на застрояване. Той показва съотношението между разгънатата застроена площ и площта на урегулирания поземлен имот.

Именно чрез него можем да направим предварителна сметка за потенциалната РЗП на даден парцел.

Формулата е:

Максимална РЗП = Площ на парцела × КИНТ

Нека разгледаме конкретен пример.

Имаме парцел с площ 500 кв.м. и допустим КИНТ 1,5.

Изчислението е:

500 × 1,5 = 750 кв.м.

Това означава, че при посочените условия максималната РЗП по показателя КИНТ е 750 кв.м.

Това обаче не означава автоматично, че можем да построим сграда с три етажа по 250 кв.м.

Трябва да се вземат предвид и останалите устройствени показатели, включително плътността на застрояване, височината, отстоянията, линиите на застрояване и конкретните условия на действащия устройствен план.

6. Примери за изчисляване на РЗП при различен КИНТ

Нека разгледаме няколко примерни парцела, за да видим как се променя възможната разгъната застроена площ.

Парцел от 400 кв.м. при КИНТ 1,5:

400 × 1,5 = 600 кв.м. РЗП.

Парцел от 600 кв.м. при КИНТ 2:

600 × 2 = 1200 кв.м. РЗП.

Парцел от 800 кв.м. при КИНТ 1,2:

800 × 1,2 = 960 кв.м. РЗП.

Тези примери показват защо КИНТ е толкова важен при оценката на един инвестиционен имот.

Два парцела с еднаква площ могат да имат съвсем различен строителен потенциал в зависимост от допустимите показатели.

7. Включват ли се балконите, терасите и подпокривното пространство в РЗП?

Да. Законът за устройство на територията изрично посочва, че в застроената площ на надземните етажи се включва цялата площ на балконите, лоджиите и терасите.

В разгънатата застроена площ се включват и застроените площи в подпокривното пространство на сградите.

Това е важна подробност при изготвянето на инвестиционните проекти и предварителните изчисления за строителството.

При конкретен проект архитектът трябва да определи кои площи участват в РЗП съобразно предназначението и нормативните изисквания.
Виж повече тук: https://056burgas.bg/bg/-106-5.html

8. Включва ли се сутеренът в РЗП?

Тук трябва да се направи важно разграничение.

По общата дефиниция на РЗП в § 5, т. 18 от ЗУТ показателят обхваща надземните етажи на основното и допълващото застрояване.

Следователно подземните площи не се добавят автоматично към РЗП по тази дефиниция.

При конкретни инвестиционни и други нормативни изчисления обаче могат да се прилагат различни правила за отчитане на площите. Затова е необходимо да се провери предназначението на помещенията и приложимият нормативен акт.

9. Как да разберем каква РЗП можем да построим върху конкретен парцел в Бургас?

Ако разполагате с парцел в Бургас или планирате покупка на имот с инвестиционна цел, не е достатъчно да знаете само неговата площ.

Необходимо е да проверите:

• Какво е предназначението на имота?
• В коя устройствена зона попада?
• Какъв КИНТ е допустим?
• Каква е максималната плътност на застрояване?
• Каква е допустимата височина?
• Какви са отстоянията от съседните имоти?
• Има ли ограничения, свързани с действащия ПУП?

Особено полезен документ е Визата за проектиране, когато е необходима и приложима за конкретния случай. В нея се съдържа информация за условията и показателите за проектиране на съответния имот.

Преди покупката на парцел е препоръчително да се направи проверка на устройствените показатели, за да се установи реалният му потенциал за застрояване.

10. Защо РЗП е толкова важна при покупка на парцел?

При инвестициите в недвижими имоти площта на парцела не е единственият фактор, който определя неговата стойност.

От значение е и каква сграда може да бъде реализирана върху него.

Например два парцела с площ от 600 кв.м. могат да имат различен инвестиционен потенциал, ако за единия е допустим КИНТ 1,0, а за другия – КИНТ 2,0.

В първия случай ориентировъчната РЗП по КИНТ е 600 кв.м., а във втория – 1200 кв.м.

Тази разлика може да бъде съществена за инвеститор, който планира изграждане на жилищна сграда.

Затова при избора на парцел е важно да се анализират не само местоположението и цената, но и градоустройствените показатели.

11. Често задавани въпроси за РЗП

Какво означава РЗП?

РЗП означава разгъната застроена площ. Тя представлява сборът от застроените площи на всички надземни етажи на основното и допълващото застрояване.

Как се изчислява РЗП?

РЗП се изчислява чрез събиране на застроените площи на всички надземни етажи, включително приложимите площи на балкони, лоджии, тераси и подпокривни пространства.

Как се изчислява РЗП по КИНТ?

Умножава се площта на урегулирания поземлен имот по допустимия КИНТ. Полученият резултат показва максималната РЗП по този показател, при условие че са спазени и останалите устройствени изисквания.

Включват ли се балконите в РЗП?

Да. Съгласно ЗУТ в застроената площ на надземните етажи се включва цялата площ на балконите, лоджиите и терасите.

Включва ли се подземният гараж в РЗП?

Подземните площи не се включват автоматично в РЗП по общата дефиниция на ЗУТ. Тяхното отчитане зависи от конкретното нормативно изискване, за което се прави изчислението.

Кой определя РЗП на една сграда?

РЗП се определя при разработването на инвестиционния проект от съответните проектанти, като се спазват определенията и изискванията на действащата нормативна уредба.

Заключение

РЗП е един от най-важните показатели при планирането на строителство и оценката на инвестиционния потенциал на един недвижим имот.

Разбирането на връзката между РЗП, КИНТ, плътността на застрояване и площта на парцела помага на собствениците и инвеститорите да вземат по-информирани решения.

Преди да закупите парцел или да започнете инвестиционен проект, проверете внимателно устройствените показатели и възможностите за застрояване.

КАНТОРА 056 – Бургас

Ако търсите парцел за строителство или искате да инвестирате в недвижим имот в Бургас, свържете се с екипа на КАНТОРА 056. Правилната предварителна оценка на един имот е важна стъпка към успешната инвестиция.