АПАРТАМЕНТ НА ИЗПЛАЩАНЕ В БУРГАС – КАК ДА КУПИМ НОВО ЖИЛИЩЕ С РАЗСРОЧЕНО ПЛАЩАНЕ?

Възможно ли е да закупим нов апартамент, без да разполагаме с цялата сума още днес? Как работят схемите на плащане, какво трябва да проверим и кога разсрочването е разумно решение?

Покупката на собствено жилище е едно от най-важните финансови решения в живота на човек. За много семейства обаче основното предизвикателство не е намирането на подходящ апартамент, а осигуряването на необходимите средства в точния момент.

Именно затова все повече купувачи разглеждат възможността за апартамент на изплащане – покупка на жилище, при която цената се заплаща на няколко вноски, съгласно предварително договорени условия.

При новото строителство това може да бъде особено интересно. Някои инвеститори предлагат схеми, при които плащанията са обвързани с напредъка на строителството, а други договарят индивидуални условия според конкретния проект и финансовите възможности на купувача.

Но тук има една важна подробност: разсроченото плащане не означава автоматично по-евтина покупка или по-малък риск. То означава различен начин на разпределяне на финансовото задължение и изисква внимателно планиране.

По темата разговаряме със Стефан Стефанов и Константин Гагашев – собственици на КАНТОРА 056 Недвижими имоти, които работят с проекти за ново строителство в Бургас и региона.

Какво всъщност означава покупка на апартамент на изплащане?

Константин Гагашев: Най-просто казано, това е покупка, при която купувачът не заплаща цялата цена на имота наведнъж. Вместо това страните се договарят сумата да бъде разделена на няколко вноски.

При новото строителство плащанията често се съобразяват с определени етапи от изграждането на сградата. Например част от цената може да се заплати при подписване на предварителен договор, друга част при завършване на конструкцията, а остатъкът – при последващ етап от строителството.

Стефан Стефанов: Важно е да направим едно разграничение. Когато говорим за апартамент на изплащане, не винаги става дума за банков кредит. Възможно е инвеститорът да предостави договорено разсрочване на плащанията със собствени средства на купувача.

Това са различни финансови механизми и трябва да се разглеждат отделно. При разсрочване от инвеститор условията се договарят с продавача. При ипотечен кредит финансирането се предоставя от банка, която извършва собствена оценка на купувача и имота.

Нашият съвет: Преди да изберете схема, изяснете кой финансира покупката, кога се дължат вноските, какви са условията за придобиване на собствеността и какви последици настъпват при забавяне на плащане.

Защо покупката с разсрочено плащане привлича все повече купувачи?

Стефан Стефанов: Най-голямото предимство е възможността човек да планира средствата си във времето. Не всеки купувач разполага с цялата сума в момента, в който открие подходящия апартамент.

При добре договорена схема той може да разпредели плащанията си и да планира следващите си финансови стъпки.

Константин Гагашев: Има и още едно предимство – изборът. Когато купувачът се насочи към проект в по-ранен етап, е възможно да има по-голям избор на етажи, изложения и разпределения. Това обаче не означава, че всяка ранна покупка е по-изгодна. Трябва да се сравнят цената, срокът, инвеститорът и рисковете.

Основните предимства могат да бъдат:

• Разпределяне на покупната цена в няколко периода.

• По-добро планиране на семейния бюджет.

• Възможност за избор на жилище в по-ранен етап на проекта.

• Възможност за съчетаване на собствени средства и банково финансиране.

• Възможност за договаряне на индивидуални условия с инвеститора.

• Повече време за планиране на довършването и обзавеждането.

Тези предимства зависят от конкретната оферта и не трябва да се приемат като гарантирани условия за всеки проект.

Какви схеми за разсрочено плащане се срещат при новото строителство?

Няма една универсална схема, която да важи за всички инвеститори. Условията зависят от проекта, етапа на строителство, договорената цена и политиката на продавача.

За да покажем как може да бъде организирано плащането, ще разгледаме няколко примерни модела.

Пример 1: Схема 30% / 30% / 30% / 10%

Това е илюстративен модел, при който плащанията се разпределят между няколко етапа:

Предимството е, че значителна част от плащанията са обвързани с напредъка на строителството.

Важно е обаче да се уточни какво точно се счита за настъпване на съответния етап, с какъв документ се удостоверява и какво се случва, ако строителството се забави.

Пример 2: По-ниска първоначална вноска и банково финансиране на остатъка

Този модел може да бъде подходящ за купувачи, които разполагат с ограничени собствени средства в началото, но очакват да използват ипотечен кредит на по-късен етап.

Примерна структура:

Тук има съществено условие: банката трябва да потвърди, че може да финансира конкретния имот и на какъв етап от строителството би отпуснала кредита.

Не разчитайте само на устно уверение, че „накрая ще вземете ипотека“. Предварително обсъдете плана с кредитен консултант или банка.

Пример 3: Индивидуална схема с периодични вноски

При някои проекти може да се договори плащане на няколко месечни или тримесечни вноски.

Например:

• 20% първоначална вноска;

• няколко периодични вноски по време на строителството;

• окончателно плащане при настъпване на договорен етап.

Този модел може да даде по-голяма гъвкавост, но трябва да се провери дали сроковете на плащане съответстват на реалните финансови възможности на купувача.

Важно: Посочените проценти са примерни. Те не представляват обещание, че всеки инвеститор в Бургас предлага тези условия. Конкретната схема се договаря за всеки проект и трябва да бъде записана в договора.

Да разгледаме конкретен пример: колко струва един апартамент на изплащане?

Нека приемем, че разглеждаме апартамент с договорена продажна цена 150 000 евро.

При примерна схема 30% / 30% / 30% / 10% плащанията биха изглеждали така:

| Етап | Процент | Сума |
| Предварителен договор | 30% | 45 000 € |
| Акт 14 | 30% | 45 000 € |
| Акт 15 | 30% | 45 000 € |
| Финален договорен етап | 10% | 15 000 € |
| Общо | 100% | 150 000 € |

Този пример показва как една обща покупна цена може да бъде разпределена във времето. Той не означава, че купувачът получава отстъпка или че не са необходими допълнителни средства.

Освен цената на апартамента трябва да предвидите и:

• местен данък и нотариални такси при прехвърлянето;

• такса за вписване;

• евентуални банкови такси и разходи за кредит;

• разходи за обзавеждане и довършителни работи;

• паркомясто или гараж, ако не са включени;

• такси за поддръжка, когато са приложими.

Точният размер на разходите зависи от сделката, общината, нотариалната тарифа и конкретните договорни условия.

Разсрочено плащане от инвеститор или ипотечен кредит – кое е по-добре?

Това е един от най-честите въпроси, които купувачите задават.

Константин Гагашев: Не бих казал, че единият вариант винаги е по-добър. Те решават различни финансови задачи.

При разсрочване от инвеститор купувачът договаря плащанията директно с продавача. При ипотечен кредит банката предоставя средствата при определени условия, а купувачът изплаща кредита за договорен период.

Стефан Стефанов: Най-важното е да се сравнява цялата цена на финансирането, а не само размерът на първоначалната вноска.

Сравнение на двата варианта

Преди да вземете решение, сравнете общата сума, всички такси, сроковете, обезпеченията и последиците при неизпълнение.

Може ли да се комбинират разсрочено плащане и ипотечен кредит?

Да, при определени проекти и при одобрение от банката е възможно част от цената да бъде платена със собствени средства и разсрочени вноски, а остатъкът – с банков кредит.

Това обаче изисква предварително планиране.

Например купувачът може да заплати първоначална част от цената със собствени средства, да направи следващи плащания по време на строителството и да използва ипотечен кредит за остатъка.

Преди да подпишете договор с подобна схема, проверете:

1. Дали банката финансира имот на съответния етап от строителството.

2. Какви документи ще изисква за проекта и имота.

3. Какъв собствен принос трябва да осигурите.

4. Кога реално ще бъдат отпуснати средствата.

5. Какво се случва, ако банката откаже или забави кредита.

6. Дали срокът за плащане към инвеститора съвпада с възможния срок за банково финансиране.

Нашата препоръка: Не подписвайте договор, в който поемате безусловно задължение за финално плащане чрез кредит, преди да сте проверили реалната възможност за неговото отпускане.

Какви са рисковете при покупка на апартамент на изплащане?

Стефан Стефанов: Разсроченото плащане може да бъде удобно, но не трябва да се възприема като гаранция за сигурност. Най-голямата грешка е купувачът да се съсредоточи върху вноските и да пропусне да провери проекта и договора.

Константин Гагашев: Ние винаги съветваме клиентите да разглеждат финансовата схема заедно с качеството на проекта, инвеститора и правната документация.

Основните рискове, които трябва да бъдат проверени:

1. Забавяне на строителството

В договора трябва да има конкретен срок за изпълнение, правила за удължаването му и последици при забава, когато такава е налице.

2. Неясни условия за плащане

Всяка вноска трябва да има конкретен падеж и ясно определено основание. Когато плащането е свързано със строителен етап, трябва да е ясно как се доказва неговото настъпване.

3. Финансови затруднения на инвеститора

Проверете историята на дружеството, реализираните проекти, собствеността върху терена и наличните тежести. Самото наличие на предишни построени сгради не е достатъчно доказателство за липса на риск.

4. Проблеми с документите

Преди подписване трябва да се проверят собствеността, строителните книжа, разрешението за строеж и правата на продавача да сключи съответния договор.

5. Неяснота относно собствеността

Разберете кога и при какви условия ще бъде прехвърлена собствеността. Не приемайте, че плащането на всички или на част от вноските автоматично означава придобиване на собственост.

6. Непланирани разходи

Проверете дали в цената са включени ДДС, паркомясто, складово помещение, довършителни работи и други допълнителни елементи, когато са приложими.

Какво задължително да проверим преди подписване на предварителен договор?

Това е моментът, в който купувачът трябва да бъде най-внимателен.

Ето нашия практически списък:

• Кой е собственик на земята?

• Кой е инвеститорът и кой е строителят?

• Има ли валидно разрешение за строеж?

• Какви са предвидените срокове за строителство и въвеждане в експлоатация?

• Каква точно площ се продава и как е формирана?

• Какво е включено в цената?

• Как са разпределени вноските?

• Как се удостоверява настъпването на съответните строителни етапи? Виж повече тук: https://056burgas.bg/bg/-44-5.html

• Какво се случва при забавяне?

• Какви са условията за прекратяване и връщане на платените суми?

• Има ли ипотеки, възбрани или други тежести?

• Кога ще бъде прехвърлена собствеността?

• Какви са условията за паркомясто, гараж и общи части?

Препоръчваме предварителният договор и документите по сделката да бъдат проверени от адвокат, който защитава интересите на купувача. Това е особено важно при покупка на имот в строеж.

Защо е важно да изберем правилния инвеститор, а не само удобната схема?

Константин Гагашев: Понякога две оферти изглеждат почти еднакви – сходна цена, сходна площ и сходно местоположение. Но когато разгледаме инвеститора, строителното изпълнение, договорните условия и сроковете, разликите могат да бъдат значителни.

Стефан Стефанов: Затова винаги казваме на клиентите си: не избирайте само по процента на първата вноска. По-ниската начална вноска не означава непременно по-добра сделка.

Когато сравнявате два проекта, разгледайте едновременно:

• крайната продажна цена;

• размера и датите на всички вноски;

• етапа на строителство;

• качеството и характеристиките на сградата;

• историята на инвеститора;

• договорните гаранции и срокове;

• допълнителните разходи;

• възможността за бъдещо финансиране.

Повече за избора на проект, качеството на изпълнение, проверката на инвеститора и особеностите на покупката „на зелено“ сме разгледали в нашия материал:

[НОВО СТРОИТЕЛСТВО В БУРГАС – КАК ДА ИЗБЕРЕМ ПРАВИЛНИЯ ИМОТ И ДА НЕ ПЛАТИМ ЦЕНАТА НА ЕДНА ГРЕШКА?]

Прочетете статията, преди да вземете решение за покупка. Тя допълва настоящия материал с практически критерии за оценка на сградата, локацията и строителния проект.

Как КАНТОРА 056 помага при покупка на апартамент с разсрочено плащане?

Стефан Стефанов: Нашата работа не приключва с изпращането на оферта. Искаме клиентът да разбере какво купува, каква е цената, какви са условията и какви ангажименти поема.

Константин Гагашев: Работим с проекти за ново строителство в Бургас и региона и съдействаме на купувачите да сравняват различни предложения. Когато има възможност за разсрочено плащане, обясняваме как е организирана схемата и какви въпроси трябва да бъдат изяснени с инвеститора.

При предлаганите от КАНТОРА 056 проекти за ново строителство в Бургас купувачът не заплаща допълнителна комисиона към агенцията. Работим с директни условия от инвеститорите и не добавяме собствена надценка към тяхната продажна цена.

Можем да съдействаме с:

• Подбор на нови жилища според бюджета и предпочитанията.

• Сравнение на проекти и схеми за плащане.

• Информация за етапа на строителство.

• Организиране на срещи и комуникация с инвеститора.

• Координация на процеса по покупка.

• Насочване към подходящи специалисти за правна и финансова проверка.

Целта ни е купувачът да разполага с достатъчно информация, за да вземе информирано решение.

Заключение: апартамент на изплащане – разумно решение, когато е добре планирано

Покупката на апартамент с разсрочено плащане може да бъде добра възможност за хора, които искат да придобият ново жилище, но предпочитат да разпределят финансовото си натоварване във времето.

Това обаче не е решение, което трябва да се взема само заради ниската първоначална вноска или обещанието за удобна схема.

Преди да подпишете договор, трябва да знаете крайната цена, всички падежи, условията за прехвърляне на собствеността, сроковете за строителство и последиците при неизпълнение.

Стефан Стефанов и Константин Гагашев: В КАНТОРА 056 вярваме, че добрата сделка започва много преди подписването на договора. Тя започва с правилните въпроси, точната информация и професионалното отношение към всеки детайл.

Защото не е достатъчно да можете да платите един апартамент. Важно е да сте сигурни, че сте избрали правилния.

Търсите апартамент на изплащане в Бургас?

Свържете се с КАНТОРА 056 Недвижими имоти. Ще ви представим актуални предложения за ново строителство, ще сравним наличните схеми за плащане и ще ви помогнем да намерите жилище, което отговаря на бюджета и плановете ви.

КАНТОРА 056 Недвижими имоти
Телефон: 0885 056 056
Уебсайт: https://056burgas.bg
Бургас, ул. „Генерал Скобелев“ № 3

ВИЕ СТЕ НА ЕДНА КРАЧКА ОТ НОВИЯ СИ ДОМ!

Често задавани въпроси за апартаментите на изплащане

Какво означава апартамент на изплащане?

Това е покупка, при която цената се заплаща на няколко вноски съгласно договорени условия. При новото строителство плащанията често се обвързват с етапите на изграждане на сградата.

Може ли да се купи апартамент на изплащане без банков кредит?

Да. Някои инвеститори предлагат директно разсрочване на плащанията. Условията, сроковете и размерът на вноските се договарят индивидуално и трябва да бъдат записани в договора.

Каква първоначална вноска е необходима?

Няма универсален размер. Тя зависи от проекта, инвеститора, етапа на строителство и договорената схема. Необходимо е да се провери и какви средства ще бъдат нужни за следващите вноски.

Може ли остатъкът да бъде платен с ипотечен кредит?

Възможно е, ако банката одобри купувача и конкретния имот, а договорните срокове позволяват отпускането на кредита. Това трябва да се планира предварително.

По-изгодно ли е да купя апартамент на изплащане?

Не задължително. Предимството е в разпределението на плащанията. Изгодността зависи от крайната цена, допълнителните разходи, договорните условия и качеството на проекта.

Какви документи трябва да проверя?

Сред основните документи са документите за собственост на терена, строителните книжа, разрешението за строеж, документите за инвеститора и предварителният договор. Конкретната проверка трябва да бъде извършена от адвокат според етапа и структурата на сделката.

Има ли комисиона за купувача при ново строителство чрез КАНТОРА 056?

При предлаганите от КАНТОРА 056 проекти за ново строителство в Бургас купувачът не заплаща допълнителна комисиона към агенцията. Конкретните условия се уточняват за съответния проект.

Материалът има информативен характер и не представлява индивидуален правен, банков или инвестиционен съвет. Примерните схеми са илюстративни и не са оферта от конкретен инвеститор. Преди подписване на договор проверете документите и условията със съответните правни и финансови специалисти. 

Категория: Полезни статии / Покупка на имот
Автори: Стефан Стефанов и Константин Гагашев
Издател: КАНТОРА 056 Недвижими имоти